Erschlossene vs. unerschlossene Grundstücke: Wo liegen die Chancen und Risiken?

Wenn es um den Kauf und die Entwicklung von Grundstücken geht, stehen Interessenten häufig vor der Frage, ob ein voll erschlossenes oder ein unerschlossenes Grundstück sinnvoller ist. Beide Optionen haben ihre eigenen Vor- und Nachteile und können sich – je nach Projektidee, Zielsetzung und Budget – unterschiedlich auswirken. In diesem Artikel beleuchten wir die wichtigsten Aspekte, Chancen und Risiken.

Was bedeutet „erschlossenes“ Grundstück?

Ein erschlossenes Grundstück ist üblicherweise bereits an die notwendigen Versorgungsleitungen und die öffentliche Infrastruktur angeschlossen. Dazu gehören unter anderem:

Strom- und Gasnetz
Wasserversorgung und Abwasserentsorgung
Telekommunikation, wie Telefon- und Internetleitungen
Strassen- und Wegeverbindung

Ein weiterer Aspekt der Erschliessung ist oft die klare Regelung der Zufahrtsrechte, beispielsweise durch eingetragene Baulasten oder Dienstbarkeiten im Grundbuch. Dadurch besteht die rechtliche Sicherheit, dass die Grundstückseigentümerin oder der Grundstückseigentümer freien Zugang zu ihrem Besitz hat.

Was bedeutet „unerschlossenes“ Grundstück?

Ein unerschlossenes Grundstück verfügt nicht über alle notwendigen Anschlüsse oder befindet sich in einem Gebiet, in dem die Infrastruktur noch unzureichend entwickelt ist. Das kann bedeuten, dass:

Noch keine Strasse oder Zufahrt existiert
Leitungen für Strom, Wasser oder Abwasser fehlen
Keine oder nur eingeschränkte Internet- und Telefonanbindung besteht

Oftmals ist ein unerschlossenes Grundstück günstiger zu erwerben, da die Kosten für die Erschliessung noch ausstehen und das Risiko grösser ist, dass eine Baugenehmigung durch verschiedene Faktoren verzögert oder gar nicht erteilt wird.

Chancen und Vorteile

Erschlossene Grundstücke

Schneller Baustart: Da die nötige Infrastruktur vorhanden ist, kann meist zügig mit dem Bau begonnen werden.
Geringeres Risiko: Die Abläufe sind klarer geregelt und die Kostenstruktur für Anschlussgebühren ist in der Regel transparent.
Höhere Planungssicherheit: Baubehörden kennen das Gelände und die Vorgaben vor Ort meist besser, wodurch Baugenehmigungen tendenziell einfacher zu erlangen sind.

Unerschlossene Grundstücke

Günstiger Erwerbspreis: Unerschlossene Flächen sind oft deutlich billiger zu haben, was den Einstieg für Investorinnen und Investoren erleichtern kann.
Potenzial für Wertsteigerung: Mit fortschreitender Infrastruktur und künftigen Bautätigkeiten kann der Wert des Grundstücks stark steigen.
Gestaltungsmöglichkeiten: Manchmal sind in wenig erschlossenen Gebieten flexiblere Baukonzepte oder alternative Nutzungen (z. B. naturnahe Bauweisen) umsetzbar.

„In vielen Fällen kann der Kauf eines unerschlossenen Grundstücks für Investorinnen und Investoren eine spannende Chance sein – allerdings nur, wenn man die Risiken richtig einschätzen kann.“

Risiken und Herausforderungen

Erschlossene Grundstücke

Höhere Anschaffungskosten: Vollerschlossene Areale sind deutlich teurer und verlangen häufig eine höhere Anfangsinvestition.
Eingeschränkte Flexibilität: Wenn bereits viele Vorgaben existieren (z. B. durch Bebauungspläne), sind kreative Lösungen manchmal schwierig.

Unerschlossene Grundstücke

Unklare Erschliessungskosten: Die Kosten für das Verlegen von Leitungen oder den Bau einer Strasse können je nach Region variieren und unkalkulierbar werden.
Langwierige Genehmigungsverfahren: Je weniger bekannt und erschlossen eine Region ist, desto aufwändiger kann sich der Prozess der Baugenehmigung gestalten.
Unsicherheit bei Wertentwicklung: Ob ein Gebiet an Infrastruktur gewinnt oder ob geplante Projekte doch nicht realisiert werden, ist oftmals schwer vorherzusehen.

Vergleich in einer Übersicht

Kriterium	Erschlossenes Grundstück	Unerschlossenes Grundstück
Anschaffungskosten	In der Regel höher	Meist tiefer
Erschliessung	Bereits vorhanden	Muss hergestellt werden
Risikoprofil	Geringer	Höher
Baustart	Schnell möglich	Oft langwierig
Wertsteigerungspotenzial	Stabil bis moderat	Hoch, aber unsicher

Rechtliche Aspekte

Der rechtliche Rahmen spielt beim Erwerb und bei der Entwicklung von Grundstücken eine entscheidende Rolle. Vor allem bei unerschlossenen Flächen sollte man sich frühzeitig über die folgenden Punkte informieren:

Bebauungspläne und Zonenreglemente: Welche Nutzungen sind erlaubt, welche Maximalhöhe oder Geschosszahlen gelten?
Grunddienstbarkeiten: Gibt es Wegrechte, Durchfahrtsrechte oder andere Einschränkungen?
Allfällige Altlasten: Befindet sich das Grundstück in einem Gebiet, in dem die Gefahr von Altlasten besteht?

Bei Unsicherheiten empfiehlt es sich, Fachleute wie Architekten, Bauingenieure oder Rechtsberatende hinzuzuziehen. Oft können auch kommunale Bauämter wertvolle Auskünfte geben.

FAQ: Wichtige Fragen rund um Erschliessung und Kosten

Wer trägt die Erschliessungskosten?
Häufig tragen die Eigentümerschaft und/oder Investierende diese Kosten. In einigen Fällen beteiligt sich die Gemeinde, wenn es sich um eine öffentliche Erschliessung handelt.

Wie lange dauert eine Erschliessung?
Das hängt stark vom Umfang und den örtlichen Gegebenheiten ab. Kleinere Erschliessungsarbeiten können wenige Monate dauern, umfassende Infrastrukturprojekte hingegen Jahre.

Praktische Tipps

Marktrecherche: Untersuche Immobilienportale, Spreche mit Maklern und frage bei örtlichen Behörden nach geplanten Infrastrukturprojekten.
Sorgfältige Kostenkalkulation: Budgetiere nicht nur den Kaufpreis, sondern plane auch ein ausreichendes Polster für Erschliessung, Nebenkosten und eventuelle Verzögerungen ein.
Fachberatung einholen: Besonders bei unerschlossenen Flächen lohnt es sich, frühzeitig Expertinnen und Experten für eine Machbarkeitsanalyse hinzuzuziehen.
Bauauflagen verstehen: Prüfe die entsprechenden Bauvorschriften sowie Umweltrichtlinien, damit keine bösen Überraschungen drohen.

Fazit

Ob ein erschlossenes oder ein unerschlossenes Grundstück die bessere Wahl ist, hängt stark von den individuellen Plänen und Möglichkeiten ab. Erschlossene Grundstücke bieten klare Strukturen, geringeres Risiko und eine überschaubare Kostenplanung, dafür sind sie oft teurer und weniger flexibel. Unerschlossene Grundstücke glänzen häufig mit günstigen Kaufpreisen und hohem Wertsteigerungspotenzial, bergen jedoch ein deutlich höheres Risiko, das sich in komplexen Genehmigungsverfahren und teuren Erschliessungsarbeiten niederschlagen kann.

Wer sich im Vorfeld gut informiert, die Standortanalyse sorgfältig durchführt und auf eine realistische Planung achtet, kann in beiden Fällen lohnende Chancen erschliessen und langfristig erfolgreich mit seiner Immobilie sein.